• Locatário – Pessoa Física
  Carteira de identidade
  CPF
  Comprovante de renda líquida (no mínimo três vezes o valor do aluguel)
  Carteira profissional atualizada
  Declaração de imposto de renda do ano anterior
  Comprovante de residência
  Três últimos recibos de aluguel
  Certidão criminal e cível do locatário e do cônjuge
  Carteira de identidade e CPF do cônjuge
  
• Locatário – Pessoa Jurídica
  Cartão do CNPJ
  Último balanço ou balancete
  Contrato social inicial e última alteração registrada na Junta Comercial
  Declaração de firma individual
  Carteira de identidade e CPF dos representantes da empresa
  Comprovante de recebimento de pró-labore
  Certidão criminal e cível da empresa e representantes
  
• Fiador (nos casos aplicáveis)
  Carteira de identidade
  CPF
  Comprovante de renda líquida (no mínimo três vezes o valor do aluguel)
  Carteira profissional atualizada
  Declaração de imposto de renda do ano anterior
  Comprovante de residência
  Certidão atualizada do RGI (Registro Geral de Imóveis) de dois imóveis quitados localizados no Estado do Rio Grande do Sul (exceto terrenos e vagas de estacionamento).
  Carteira de identidade e CPF do cônjuge
  

• Pessoa Física
  Registro geral de imóvel (RGI)
  Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)
  Recibo do último condomínio quitado
  Recibo da última conta de energia elétrica quitada
  Carteira de identidade e CPF
  Apólice de seguro do imóvel
  Carta de habite-se (caso a locação seja comercial)
  
• Pessoa Jurídica
  Registro geral de imóvel (RGI)
  Contrato Social – CNPJ
  Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)
  Último recibo do condomínio quitado
  Última conta de energia elétrica quitada
  Carteira de identidade e CPF da pessoa que assina pela empresa
  Apólice de seguro do imóvel
  Carta de habite-se (caso a locação seja comercial)
  

• Fiador
  É quando uma ou mais pessoas se obrigam, em nome de outra, a satisfazer as obrigações, caso o devedor não as cumpra. O fiador deve possui no mínimo dois imóveis, ou dois fiadores, cada um com um imóvel. Os imóveis devem estar quitados, livres de qualquer ônus, registrado em nome do pretendente a fiador, não podendo haver usufruto. Imóveis rurais, boxes e terrenos não são aceitos.
  
• Título de capitalização
  É a compra de um título de capitalização equivalente a 12 vezes o valor do aluguel mais as taxas do imóvel a ser locado. O valor é pago à vista, no início da locação. O título será resgatado pelo locatário ao final da locação, devidamente corrigido, após a entrega das chaves do imóvel e quando não houver débitos. O locatário concorre mensalmente pela loteria federal ao valor pago pelo título.
  
• Seguro fiança locatícia
  É a garantia feita através de companhia de seguros, onde o locatário (inquilino) contrata um seguro mediante o pagamento do prêmio do Seguro Fiança, e o beneficiário desse seguro é o locador (proprietário).
  
• Caução de Imóvel
  Caso o locatário (inquilino) seja proprietário de imóveis, pode caucioná-los através de uma averbação no Registro de Imóvel, deixando o imóvel como garantia da locação.
  

Sim. Não há impedimento legal, pois não se pode confundir a pessoa física com a pessoa jurídica que perante a lei são distintas. Na prática, geralmente tal situação não é aceita.

Após visitado o imóvel e solicitado a reserva, o pretendente a locação tem o prazo de 48hs para encaminhar os documentos.

• Comercial
  O contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo, normalmente tem-se feito por um prazo mínimo de 12(doze) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes, porém se o prazo for igual ou superior a 10 anos deve ser obedecida à necessidade de outorga uxória (os cônjuges devem assinar o contrato).
  
• Residencial
  A lei não fala em "prazo mínimo", mas estabelece uma série de restrições para o locador (proprietário) que celebrar contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o "prazo mínimo" recomendável é de 30 (trinta) meses.
  

A lei não permite o pagamento adiantado de aluguel como forma de garantia, independente do período a ser adiantado.

As datas de vencimento de aluguéis usualmente utilizadas são dia 1º e dia 5.

O valor do aluguel será reajustado a cada período de 12 (doze) meses, de acordo com a variação do índice acordado, acumulado desde o início do contrato e/ou do último reajuste realizado.

O endereço de cobrança deve ser o que foi eleito em contrato, porém nade impede que o mesmo possa ser alterado desde que com consentimento do locador (proprietário). Para isso, basta solicitar, por escrito, informando o novo endereço que se deseja para recebimento do boleto de cobrança do seu aluguel.

A lei, a princípio, prevê que a responsabilidade pelo seguro é do locador (proprietário), deixando, porém, a possibilidade de ser convencionado pelas partes de forma diferente (veja artigo 22, VIII). Em função disso, o mercado assimilou que é do locatário (inquilino) a responsabilidade de pagar anualmente, desde o início da locação, o prêmio de seguro contra incêndio, vendaval, perda de aluguel, inclusive o complementar relativo ao imóvel, seguro este que será feito pelo locador, em companhia seguradora de sua confiança, em valor correspondente ao valor venal do imóvel.

Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação e segundo há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo locatário (inquilino), ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc.

Sim. Se o locatário (inquilino) devolver o imóvel antes do prazo pactuado deverá pagar multa, desde que estipulada em contrato.

Caso o locador (proprietário), queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário (inquilino) o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiro. A resposta do locatário (inquilino) deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da intenção da venda. Na hipótese de não haver interesse do locatário (inquilino) na aquisição e ocorrendo a venda, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário (inquilino) um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato contiver uma cláusula de respeito a vigência em caso de alienação e o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel alugado.

Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida do novo pretenso fiador e se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um aditamento ao contrato, fazendo constar à mudança do fiador. Quanto à mudança do locatário (inquilino), esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual locatário (inquilino) rescinda por escrito a locação e seja feito um novo contrato.

Desde que não haja previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção, já às benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário (inquilino) se o mesmo assim o desejar, desde que não cause dano ao imóvel. Destacamos que geralmente já é previsto em contrato de que quaisquer benfeitorias sejam úteis ou necessárias, que o locatário (inquilino) introduza no imóvel, ficarão incorporadas ao mesmo, não lhe cabendo nenhuma indenização ou ressarcimento, nem direito de retenção, podendo remover aquelas que não causem danos ao imóvel, hipótese em que o locatário (inquilino) devolverá o imóvel no estado inicial da locação. Com relação a quaisquer outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino).

São as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel; não são indispensáveis, mas, se forem feitas, darão mais aproveitamento à coisa, a exemplo da construção de mais um cômodo em uma casa.

São aquelas benfeitorias destinadas a conservar o imóvel, indispensáveis; são aquelas que, se não forem feitas, o imóvel pode perecer, ou seu uso ser impossibilitado. São entendidas de forma ampla, como despesas de conservação do imóvel.

São as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que vêm a aformosear o bem, aumentar-lhe o valor, embora não interfiram na normal utilização da coisa, como exemplo, a construção de uma piscina com cascata, ao redor de jardins, em uma casa.

Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador (proprietário) ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.

Para segurança do locatário (inquilino) e do locador (proprietário), porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo.

O locatário (inquilino) deve notificar por escrito o locador (proprietário), através de documento escrito, a sua intenção de deixar o imóvel, com pelo menos 30 dias de antecedência. A desocupação do imóvel deve sempre ser avisada por escrito (por se tratar de documento indispensável para rescisão), pois nesse período o locatário (inquilino) arca com o aluguel e os acessórios da locação, mesmo que ele saia do imóvel num prazo inferior ou até na data efetiva da rescisão do contrato. Vencido o prazo da notificação, o locatário (inquilino) deve desocupar o imóvel e agendar a vistoria de saída do imóvel, na qual será constatada a necessidade de eventual reparo sendo que após a vistoria deverá ser entregue as chaves ao locador (proprietário) ou à administradora (se for o caso) juntamente com as 3 últimas contas de água, luz, gás, taxa de condomínio e etc, devidamente pagas. Faz-se os acertos finais tanto do aluguel, como dos encargos e reparos, e só então é que o locatário (inquilino) e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.

O locatário (inquilino), fazendo a comunicação no prazo previsto, será orientado sobre as providências necessárias para rescisão da locação, como reparos no imóvel, desligamento do fornecimento da água e da luz, pagamento de condomínio, quitação de eventuais débitos, etc. É bom lembrar a obrigação da comunicação prévia consta do contrato de locação por prazo determinado, prevista também na Lei 8.245/91.

Entregar ao locatário (inquilino) o imóvel alugado em perfeito estado de uso e moradia, bem como com energia elétrica, água, condomínio, iptu, telefone quando houver, sem débitos pendentes e em perfeito funcionamento. Garantir, durante o tempo da locação, a posse do imóvel pelo locatário (inquilino) sem desconforto de qualquer natureza; Responder por problemas estruturais que possam ocorrer no imóvel durante a locação; Paga as despesas extraordinárias de condomínio.

Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação na data estabelecida no contrato; Utilizar o imóvel para a finalidade a que se destina; Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, de acordo com o laudo de vistoria de entrada, arcando com aluguel e encargos durante o período de reparos, até a entrega efetiva das chaves. Levar ao conhecimento do locador (proprietário) ou da administradora quando for o caso o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade do locador (proprietário), executando o serviço somente com prévia autorização do mesmo; Realizar às suas custas, sem direito de ressarcimento, o imediato reparo dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, em decorrência da conservação e manutenção do imóvel; ex: limpeza de calhas e rufos, caixa d'água, etc. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (proprietário); Pagar as despesas de telefone, luz, gás, água, iptu e etc.; Pagar as despesas ordinárias de condomínio;

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como por exemplo: Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; Pintura da fachada; Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; Instalação de equipamentos de segurança, de telefonia; Despesas de decoração; Indenizações trabalhistas; Fundo de reserva, fundo de obras, fundo de melhoria. (os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do proprietário do imóvel).

É a primeira reunião dos condôminos, juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio, além de pré-definir a previsão orçamentária.

Uma Administradora Condominial é uma empresa de prestação de serviços voltada para a administração de imóveis em condomínio. Destaca-se a assessoria ao síndico do condomínio em todos os aspectos legais e administrativos, tais como cobranças de despesas condominiais, pagamentos de despesas do condomínio, administração de pessoal e outros serviços que agreguem valor ao condomínio.

O síndico pode ser qualquer pessoa, física ou jurídica, condômino ou não, eleito pelos condôminos para defender os interesses dos mesmos e, no caso de terceiro, contratado pelo condomínio para tal fim. Em empreendimentos construídos em fases, o compromisso de compra e venda pode prever um prazo no qual o síndico do condomínio será a própria incorporadora, o que é feito com o objetivo de proporcionar as condições necessárias para a continuidade das obras.

Compete ao síndico:

1. convocar a assembléia dos condôminos;
2. representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
3. dar imediato conhecimento à asembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
4. cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
5. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
6. elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
7. cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
8. prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
9. realizar o seguro da edificação

§1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação;
§2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de represetação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposições em contrário da convenção.

É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Esse valor é composto de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembléia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso.

Na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno encontram-se as normas que regerão o condomínio, que são elaboradas de acordo com as peculiaridades do empreendimento e em conformidade com o disposto no Código Civil Brasileiro. Um dos requisitos para o registro do Memorial de Incorporação é o arquivamento da minuta da Convenção de Condomínio que regerá o dia a dia desse empreendimento quando concluídas suas obras. Com a averbação da construção, é registrada a Convenção de Condomínio nos moldes da minuta arquivada quando do registro da incorporação imobiliária. Eventuais alterações introduzidas na respectiva minuta da Convenção de Condomínio após o registro da incorporação deverão ser objeto de ciência e aprovação pelos adquirentes, e a juntada da nova minuta ensejará a rerratificação do registro da incorporação imobiliária. A cópia dessa minuta deve ser disponibilizada ao cliente quando da celebração do contrato para aquisição de unidade do empreendimento.

As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (10.406/2002) e na Lei 4.591/64, primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil.

Para passar a cobrança do seu condomínio para débito em conta você deve preencher o formulário disponível em nosso site (Condomínios – Documentos) e encaminhar à nossa empresa para que possamos realizar as alterações necessárias.

Você tem duas opções para emitir a 2ª via do seu DOC de condomínio. Se você já possui usuário e senha, basta fazer o login em nosso site e imprimir o DOC desejado. Caso você não possua usuário e senha, você deve solicitar por telefone através do número (51) 3208-4020 para Porto Alegre, e (54) 3214-4981 para Caxias do Sul.

Para alterar o endereço de recebimento suas correspondências você deve enviar uma solicitação por email para condominios@sperinde.com, informando a alteração desejada. Você pode, também, enviar carta endereçada à administradora. O importante é que a alteração fique registrada formalmente.

Para alterar o nome do proprietário do imóvel, o mesmo deverá enviar para a administradora a documentação pertinente (listada abaixo) comprovando a posse do imóvel.

• Contrato de compra e venda
• Matrícula
• Escritura

Segundo o Sindicato do Empregados em Edifícios e Condomínios, as atribuições para a função de zelador são:

• Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar seu cumprimento;
• Escolher com cuidado e critério os empregados que serão admitidos no edifício/condomínio;
• Comunicar ao síndico ou a empresa administradora quaisquer irregularidades ocorridas no edifício/condomínio;
• Ser dedicado ao edifício/condomínio como se fosse propriedade sua;
• Orientar seus auxiliares quanto à aparência pessoal e conduta dos mesmos;
• Dar cumprimento às normas estabelecidas no regulamento interno, fazendo com que os ocupantes do edifício/condomínio as obedeçam;
• Acompanhar mudanças que chegarem ou saírem do edifício/condomínio, de modo a preservar as instalações do mesmo;
• Acompanhar e fiscalizar serviços de reparos e manutenção das partes de propriedades comuns do edifício/condomínio, suspendendo o trabalho dos mesmos em caso de irregularidade;
• Manter sob sua guarda o livro de registro e a ficha de relação dos ocupantes do edifício/condomínio, não permitindo, sob qualquer pretexto, a retirada dos mesmos da zeladoria, salvo atendendo requisições das autoridades competentes;
• Comunicar aos setores competentes quaisquer irregularidades que ocorram próximo ao edifício/condomínio, que eventualmente possam ocasionar prejuízos ou danos ao imóvel ou moradores;
• Atender fiscais das repartições públicas com devido acatamento;
• Proibir aglomeração na entrada, no saguão e nas partes comuns do edifício/condomínio;
• Estar obrigatoriamente treinado para caso de incêndio através de cursos de formação profissional do sindicato da classe ou outro competente;
• Ter a seu cargo, de modo geral, todos os serviços de interesse geral do edifício/condomínio, excluindo-se os de competência dos administradores do edifício/condomínio;
• No caso do zelador que residir no edifício/condomínio, a prestação in natura correspondente à habitação, nos termos que dispõe o artigo 458 da CLT e as disposições da lei nº 6.887/80, quando a utilidade for fornecida gratuitamente ou paga pelo empregador, a soma do salário em espécie com o salário habitação. O salário utilidade corresponderia ao produto da aplicação do percentual habitação, integrante do salário mínimo, pelo salário em espécie pago.

O porteiro é o empregado que executa os serviços de portaria, tais como: receber as correspondências dos moradores usuários do edifício/condomínio, transmitir e cumprir ordens recebidas do zelador ou superiores hierárquicos, formalizar a entrada e saída das pessoas no edifício/condomínio, e dar conhecimento ao zelador de todas as reclamações e ocorrências que se verificarem no edifício/condomínio.

Cartão TRI – Substituiu a ficha de vale transporte nos ônibus de Porto Alegre. A partir de 15/06/2009, os usuários poderão apenas utilizar o cartão ou realizar o pagamento em dinheiro.
Cartão TEU – Substituiu a ficha de vale transporte da região metropolitana de Porto Alegre.
No momento da contratação do(a) funcionário(a) por parte do condomínio, a administradora já providencia o cartão. Além de fácil utilização, é uma segurança para o empregado e empregador.
O cartão TRI é pessoal, ou seja, de responsabilidade do empregado (usuário). Já o cartão TEU é oferecido pelo empregador, devendo ser devolvido no ato do desligamento.

Para entrar em contato com o assessor do seu condomínio você pode utilizar a ferramenta Condomínio Online, onde você encontra um canal direto de comunicação com o assessor. Você pode, também, entrar em contato via telefone através do número (51) 3208 4020 para Porto Alegre, e (54) 3214-4981 para Caxias do Sul. Além disso, você pode entrar em contato através do email do seu assessor.

Para providenciar a negativa de seu condomínio, você deve entrar em contato com a Sperinde Imóveis através de telefone ou e-mail. Se for o caso de tê-la com firma reconhecida, deverá nos comunicar no ato da solicitação para que possamos providenciar em tempo hábil.

É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário após o seu Registro de Incorporação. Normalmente, o início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.

É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção.

Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.

A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.

Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para paragamento integral ou parcial de um imóvel. Contudo, alguns pré-requisitos devem ser observados:

• O comprador não poder ser proprietário de outro imóvel na cidade da compra
• O imóvel não pode ter valor superior a R$ 500mil
• O comprador deve comprovar tempo mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob regime do FGTS
• O imóvel não pode ter sido negociado nos 3 (três) anos anteriores a compra, se negociado sem recursos do FGTS, ou nos xx anos anteriores a compra, se negociado com recursos do FGTS.

Quando da assinatura da escritura pública de venda e compra, o adquirente do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI / ITVI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro dessa perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada município. Da mesma forma, as custas cartorárias, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis, variam de um Estado para outro e devem ser consultadas no cartório competente. Após o recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar na prefeitura local a alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o proprietário do imóvel, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável pelo referido recolhimento.

Sim, independentemente de ter sua sede no Brasil ou no exterior, basta que esteja regularmente representada segundo seu contrato ou estatuto social. Porém, em se tratando de pessoa jurídica com sede no exterior, é necessário que se obtenha o CNPJ para efetuar a aquisição de bens imóveis no Brasil, bem como para fins de tributação pela Receita Federal.

Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.

Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda.

É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.

Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua "certidão de nascimento". É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.

A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.

Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três últimos holerites, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária.

É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.

Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex.: hipoteca, Alienação Fiduciária). Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.

Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.

O recolhimento deve ser feito até o último dia do mês subsequente ao da venda do imóvel e equivale à alíquota de 15% aplicada sobre a diferença apurada entre o valor de venda e de compra do imóvel constante na última Declaração Anual de Imposto de Renda. Incidirá sempre que o valor de venda for superior ao de compra. O adquirente da unidade deverá comunicar na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação, os detalhes da alienação. As regras específicas que regem a tributação na venda de imóveis podem ser consultadas no manual disponível no site da Receita Federal do Brasil (www.receita.fazenda.gov.br).

Segundo a instrução normativa da SRF n°- 84/79, a aquisição de um imóvel se dá no exato momento da contratação da operação, ainda que mediante compromisso de venda e compra, e desde que implementada a condição suspensiva a que estava sujeito o negócio.

Na declaração de IRPF, no campo "Bens e Direitos", deve ser informada a compra do imóvel, na coluna "Discriminação", detalhada a forma de aquisição, isto é, informar que foi objeto de financiamento e, na coluna "Situação em", informado o valor efetivamente pago no ano. No ano seguinte, ao valor do bem declarado no ano anterior, deve ser acrescido o valor das parcelas pagas no ano, e assim sucessivamente, até a quitação. Não deve ser declarado no campo "dívidas", pois em se tratando de imóvel financiado, você deve informar apenas o valor pago ano a ano.

DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.

Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.

O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – é o tributo municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pela municipalidade onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo.

Imóvel:

• Título de propriedade registrado no Cartório do Registro de Imóveis competente (escritura pública, carta de arrematação, formal de partilha, etc);
• Certidão atualizada.
• ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. A alíquota é de 3% do valor do imóvel e pode ser pago diretamente na Prefeitura.
• Certidão de Situação Fiscal Imobiliária. Certidão que serve para levantar se o imóvel tem algum imposto pendente e que ainda não foi ajuizado.
• Carnês originais de IPTU dos 02 (dois) últimos anos pagos, até a data da escritura;
• Certidão para se conhecer a situação enfitêutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deve ser solicitada na prefeitura municipal;
• Planta baixa: Apresentar em casos de financiamento ou utilização do saldo do FGTS;
• Declaração de quitação condominial

Vendedor:

• Cópia da Carteira de identidade e do CPF do vendedor e seu cônjuge;
• Certidão de Nascimento ou de Casamento
• Certidão Negativa do Registro de Distribuição;
• Certidão de Feitos da Justiça Federal;
• Certidão de Feitos da Justiça do Trabalho;
• Certidão Negativa do Ofício de Interdição e Tutelas da Justiça Federal

A Escritura
A escritura deverá ser lavrada em cartório após a entrega de todos os documentos acima. Após lavrada a escritura, deverá ser providenciada a sua transcrição no Registro Geral de Imóveis.